会计04-投资性房地产

第一节投资性房地产概述

引言

本章重点

• 投资性房地产的概念
• 投资性房地产的范围
• 投资性房地产的确认条件

投资性房地产的定义与特征

定义	投资性房地产：是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产
特征	1.投资性房地产是一种经营性活动；2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产

投资性房地产的范围

（一）属于投资性房地产的项目

项目	相关内容
已出租的土地使用权	1.企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类；2.对于租入再转租给其他单位的土地使用权不属于投资性房地产
持有并准备增值后转让的土地使用权	闲置土地，不属于投资性房地产
已出租的建筑物	1.是指企业拥有产权并出租的建筑物；2.企业租入再转租给其他单位的建筑物不属于投资性房地产；3.对企业持有以备出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。其中：“空置建筑物”是指：（1）企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物；（2）不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。
已出租的建筑物	4.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供维护、保安等日常辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

（二）不属于投资性房地产的项目

1.自用房地产：即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。（固定资产、无形资产）

2.作为存货的房地产：通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地使用权。

某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分自用，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

该项房地产自用的部分，以及不能单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为固定资产或无形资产。

投资性房地产的确认条件和计量

投资性房地产的确认条件

投资性房地产只有在符合定义，并同时满足下列条件时，才能予以确认：

1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；

2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

投资性房地产的账务处理

（一）计量原则

初始计量	按成本进行计量（外购或自行建造：自租赁期开始日或用于资本增值之日起）
后续计量	基本原则	1.有成本模式和公允价值模式两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。2.同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
成本模式	1.3个允许：允许提折旧、允许进行摊销、允许提减值准备 2.已经计提的投资性房地产减值准备，以后持有期间不允许转回。
公允价值模式	1.3个不允许：不允许提折旧、不允许进行摊销、不允许提减值准备2.只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。
3.采用公允价值模式计量的条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

（二）账务处理

	成本模式	公允价值模式
科目设置	①投资性房地产②投资性房地产累计折旧/投资性房地产累计摊销③投资性房地产减值准备	投资性房地产—成本—公允价值变动

投资性房地产后续计量模式的变更

1.企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

2.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、利润分配——未分配利润）。

投资性房地产的转换和处置

一、房地产的转换（用途发生改变：双向转换）

	形式	转换日
投转非	1.投资性房地产开始自用（转换为固定资产或无形资产）	房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期（强调“状态”）
2.投资性房地产转为存货（房地产开发企业）	租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期
非转投	1.作为存货的房地产，改为出租	租赁期开始日
2.自用建筑物停止自用，改为出租
3.自用土地使用权停止自用，改用于赚取租金或资本增值	自用土地使用权停止自用后，确定用于赚取租金或资本增值的日期

参考文献

注册会计师（CPA）考试教材